റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഇടപാടില്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍ ?

റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ ഭാവിയെക്കുറിച്ച് പ്രമുഖ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് കണ്‍സല്‍ട്ടന്റ് ഹരീഷ് തമ്പിയുമായുള്ള അഭിമുഖം…

അനന്തമായ സാധ്യതകള്‍ ഉള്ള ഒരു മേഖലയാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്. കഴിവും അര്‍പ്പണബോധവുമുണ്ടെങ്കില്‍ ഉയര്‍ന്ന നേട്ടങ്ങള്‍ സ്വന്തമാക്കാന്‍ കഴിയുന്ന മേഖലയാണിത്. അതേസമയം പരാജയങ്ങള്‍ സംഭവിക്കാനും വന്‍ നഷ്ടങ്ങള്‍ക്ക് സാധ്യതയുള്ളതുമായ മേഖല കൂടിയാണ് ഇത്. അതുകൊണ്ടുതന്നെ വളരെ കരുതലോടു കൂടി വേണം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ ഓരോ ചുവടുവയ്പുകളും…

റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ വേറിട്ട പ്രവര്‍ത്തന ശൈലിയുമായി വിജയം വരിച്ച പ്രമുഖ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് കണ്‍സള്‍ട്ടന്റാണ് ഹരീഷ് തമ്പി. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ ഭാവിയെ കുറിച്ചും റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ ശോഭിക്കാനുള്ള മാര്‍ഗങ്ങളും ഇടപാടുകളുകളില്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളെ കുറിച്ചും ഹരീഷ് തമ്പിയുമായി സക്‌സസ് കേരള നടത്തിയ അഭിമുഖത്തിന്റെ പ്രസക്ത ഭാഗങ്ങളിലേക്ക്…

ഇന്ന് കേരളത്തില്‍ അറിയപ്പെടുന്ന റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരില്‍ ശ്രദ്ധേയനായ ഒരു വ്യക്തിത്വമാണ് താങ്കള്‍. സാമൂഹ്യമാധ്യമങ്ങളിലൂടെയും റിയല്‍ ടോക്‌സ് എന്ന യൂട്യൂബ് ചാനലിലൂടെയും റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയെ സംബന്ധിച്ച ധാരാളം അറിവുകളാണ് ജനങ്ങളിലേക്ക് താങ്കള്‍ എത്തിക്കുന്നത്. എങ്ങനെയാണ് ഈ ഒരു മേഖലയിലേക്ക് താങ്കള്‍ കടന്നുവരുന്നത്?
നമ്മുടെ ബേസിക് നീഡ്‌സില്‍ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒന്നാണ് പാര്‍പ്പിടം. അതുകൊണ്ട് തന്നെ ഭൂമിയില്‍ മനുഷ്യര്‍ ഉള്ളിടത്തോളം കാലം പാര്‍പ്പിടം അത്യാവശ്യ ഘടകമാണ്. ലോകത്തെ ഫാസ്റ്റസ്റ്റ് ഗ്രോവവിങ് ഇന്‍ഡസ്ട്രികളില്‍ ഒന്നാണ് റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ്. റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഒരിക്കലും അസ്ഥിരപ്പെടുന്ന ഒരു ഇന്‍ഡസ്ട്രി അല്ല എന്ന തിരിച്ചറിവാണ് ഈ മേഖലയിലേക്ക് എന്നെ നയിച്ചത്.

കഴിഞ്ഞ 10 വര്‍ഷമായി റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയിലാണ് ഞാന്‍ പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നത്. ആദ്യത്തെ മൂന്ന് വര്‍ഷം മലബാര്‍ ഡെവലപ്പേഴ്‌സ് എന്ന റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് കമ്പനിയുടെ മാര്‍ക്കറ്റിംഗ് മാനേജറായും പിന്നീട് ശോഭാ ഡെവലപ്പേഴ്‌സിന്റെ മാര്‍ക്കറ്റിംഗ് ഹെഡ് ആയും സേവനം അനുഷ്ടിച്ച ഞാന്‍ 2019 ലാണ് ഒരു ഫ്രീലാന്‍സ് കണ്‍സള്‍ട്ടന്റായി പ്രവര്‍ത്തിക്കുവാന്‍ തുടങ്ങിയത് സ്‌കൈലൈന്‍, ശോഭാ, അസറ്റ്, എസ് എഫ് എസ്, ടാറ്റാ, പ്രെസ്റ്റീജ്, ഡി എല്‍ എഫ്, കല്യാണ്‍, സൗപര്‍ണിക, മലബാര്‍, അബാദ്, ഡാനുബ് തുടങ്ങിയ ലീഡിങ് കമ്പനികളുടെ ചാനല്‍ പാര്‍ട്ണര്‍ കൂടിയാണ് ഇന്ന് ഞാന്‍.

മറ്റുള്ള റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാരില്‍ നിന്നും എങ്ങനെയാണ് താങ്കളുടെ സേവനം വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കുന്നത് ?
എന്നെ സമീപിക്കുന്ന ബയറിന്റെ ബഡ്ജറ്റിനെ സംബന്ധിച്ചും ആ വ്യക്തി ആഗ്രഹിക്കുന്നത് എങ്ങനെയുള്ള പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയാണ് എന്നതിനെ കുറിച്ചും മനസിലാക്കിയ ശേഷം അതിനു ഒത്തു ചേരുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ മാത്രമേ ഞാന്‍ അവരെ കാണിക്കാറുള്ളു. ഓരോ പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയെ സംബന്ധിച്ചും കൃത്യമായ അറിവും അവബോധവും അവര്‍ക്ക് ഞാന്‍ നല്‍കും. നെഗോഷിയേഷന്‍, ഡോക്യുമെന്റ് വേരിഫിക്കേഷന്‍, ലാന്‍ഡ്‌സര്‍വ്വേ, ഹൗസിങ് ലോണ്‍, ലീഗല്‍ സര്‍വീസ്, രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ എന്നിവയില്‍ ഒക്കെ കൃത്യമായ സഹായം ഞാന്‍ അവര്‍ക്ക് നല്‍കും. അതുപോലെ തന്നെ ഒരു ‘പ്രൊഫഷണല്‍ വേ ഓഫ് സെല്ലിങ്’ ഉള്ളത് കൊണ്ടാവാം സെല്ലേഴ്‌സ് പലപ്പോഴും പല പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളും വില്‍ക്കുവാന്‍ എന്നെ മാത്രമായി ഏല്‍പ്പിക്കാറുമുണ്ട്. ഇത് തന്നെയാണ് കൂടുതല്‍ കസ്റ്റമേഴ്‌സ് എന്നെ വിശ്വസിക്കാനുള്ള കാരണവും ഇത് തന്നെയാണ് എന്റെ വിജയവും.

റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയിലേക്ക് കടന്നു വരുന്നവര്‍ പ്രധാനമായും എന്തൊക്കെ കാര്യങ്ങളാണ് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടത്?
ഇത് വളരെ അധികം ഉത്തരവാദിത്വവും അറിവും ആവശ്യമുള്ള മേഖലയാണ്. റഫറന്‍സ് വഴി ബിസിനസ് കിട്ടുന്ന ഒരു ഇന്‍ഡസ്ട്രി ആണിത്. അതുകൊണ്ട് തന്നെ ബയറിനെയും സെല്ലറിനെയും ഒരുപോലെ തൃപ്തിപ്പെടുത്താന്‍ ശ്രദ്ധിക്കണം. ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി സൈറ്റ് വിസിറ്റ് മുതല്‍ രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ വരെയുള്ള കാര്യങ്ങളില്‍ നിങ്ങളുടെ പൂര്‍ണമായ സേവനം ആവശ്യമാണ്. അത് പോലെ തന്നെ ഏജന്റ് സര്‍വീസ് ചാര്‍ജിനെ കുറിച്ച് ബയറിനെയും സെല്ലറിനെയും തുടക്കത്തില്‍ തന്നെ പറഞ്ഞു ബോധ്യപ്പെടുത്തിയിരിക്കണം.

താങ്കള്‍ ഒരു KRERA Licensed consultant ആണല്ലോ.! അതിനെ കുറിച്ച് ഒന്ന് വിശദമാക്കാമോ?
റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയെ നിയന്ത്രിക്കുവാന്‍ വേണ്ടി കേന്ദ്ര ഗവണ്‍മെന്റ് രൂപീകരിച്ച അതോറിറ്റിയാണ് റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി അഥവാ RERA. കേരളത്തില്‍ അത് KRERA എന്ന പേരിലാണ്. 8 യൂണിറ്റിനു മുകളില്‍ ഫ്‌ലാറ്റുകളും വില്ലകളും നിര്‍മിച്ചു വില്‍ക്കുവാന്‍ ബില്‍ഡേഴ്‌സ് റെറ ലൈസന്‍സ് എടുത്തിരിക്കണം. ഈ പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ വില്‍ക്കുവാന്‍ കണ്‍സള്‍ട്ടന്റുമാരും ലൈസന്‍സ് എടുത്തിരിക്കണം.

ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങുമ്പോള്‍ ബയര്‍ എന്തൊക്കെ കാര്യങ്ങള്‍ ആണ് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടത് ?
ഫ്‌ലാറ്റ് / വില്ലകള്‍ വാങ്ങുമ്പോള്‍ ‘റെറ അപ്പ്രൂവ്ഡ്’ ആണോ എന്ന് പരിശോധിക്കണം. മാത്രമല്ല, ആ ബില്‍ഡര്‍ ചെയ്തിട്ടുള്ള മറ്റു പ്രൊജക്റ്റുകളുടെ നിലവാരത്തെ കുറിച്ചും അന്വേഷിക്കണം. ഏത് തരം പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയും വാങ്ങുവാന്‍ തീരുമാനിച്ചു അഡ്വാന്‍സ് കൊടുത്തു കഴിഞ്ഞാല്‍ ഒരു അഡ്വക്കേറ്റിനെ സമീപിച്ച് ഡോക്യുമെന്റുകള്‍ ‘ലീഗല്‍ വെരിഫിക്കേഷന്‍’ ചെയ്യിക്കേണ്ടതാണ്. ബാങ്ക് ലോണെടുക്കുവാന്‍ പ്ലാന്‍ ഉണ്ടെങ്കില്‍ ആദ്യം തന്നെ ബാങ്കില്‍ സമീപിച്ചു എത്ര തുക വരെ ലോണ്‍ കിട്ടും, എത്ര വര്‍ഷം വരെ കിട്ടും, പലിശ എത്രയാണ്, പ്രീക്ലോഷര്‍ പോളിസി എന്താണ് ഇവ ഒക്കെ മനസിലാക്കണം. PWD Road Side ല്‍ വരുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ ആണെങ്കില്‍ ടൗണ്‍ പ്ലാനിങ് ഓഫീസില്‍ നിന്നും അവിടെ ഉടനെ വൈഡിനിംഗിന് സാധ്യത ഉണ്ടോ എന്ന് അന്വേഷിക്കണം. ഫ്‌ളഡ്, വെള്ളത്തിന്റെ ലഭ്യത, റോഡ് അക്‌സസ്സ്, നെയ്ബര്‍ ഹൂഡ് ഇവ ഒക്കെ മനസിലാക്കണം. ഡോക്യുമെന്റ് റൈറ്റര്‍ എഴുതി തരുന്ന ഡീഡ് ഡ്രാഫ്റ്റ് ആദ്യം പറഞ്ഞ ലീഗല്‍ അഡൈ്വസറിനെ കൊണ്ടും നമ്മള്‍ സ്വയവും പരിശോധിക്കണം. പിശകുകള്‍ ഉണ്ടായാല്‍ പിന്നീട് തിരുത്താധാരം ചെയ്യേണ്ടി വരും.

ഒരു NRI പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ അല്ലെങ്കില്‍ ഒരു NRI (നോണ്‍ റെസിഡന്റ് ഇന്ത്യന്‍ )/ OCI (ഓവര്‍സീസ് സിറ്റിസണ്‍ ഷിപ് ഓഫ് ഇന്ത്യ)യുടെ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങുമ്പോള്‍ ഉള്ള TDS (ടാക്‌സ് ഡിടക്ടഡ് അറ്റ് സോഴ്‌സ് ) എന്താണ്? അത് എത്ര ആണ് ?
ഒരു NRI അയാള്‍ വാങ്ങിയ വസ്തു രണ്ട് വര്‍ഷത്തിന് ശേഷം വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ ലോങ്ങ് ടേം ക്യാപിറ്റല്‍ ഗെയിന്‍ ടാക്‌സ് ആണ് വരുന്നത്. പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാല്യൂവിന്റെ 20.8% വസ്തു വാങ്ങുന്ന ആള്‍ സെല്ലറിന്റെ പേരില്‍ ഒരു TDS Accpount എടുത്തു അതില്‍ അടച്ചു, ആ രസീത് രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ സമയത്ത് സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതാണ്. ഇത് കഴിച്ചുള്ള ബാക്കി തുകയാണ് ബയര്‍ സെല്ലറിന്റെ അക്കൗണ്ടിലേക്ക് ട്രാന്‍സ്ഫര്‍ ചെയ്തു കൊടുക്കേണ്ടത്. സെല്ലറിന് TDS ചാര്‍ജ് പിന്നീട് ക്ലെയിം ചെയ്‌തെടുക്കാവുന്നതാണ്. ഇതിനു ഒരു ചാര്‍ട്ടേഡ് അക്കൗണ്ടന്റിന്റെ സേവനം രണ്ട് പേര്‍ക്കും ആവശ്യമാണ്.

റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖല മെച്ചപ്പെടുത്താന്‍ എന്തൊക്കെയാണ് താങ്കളുടെ നിര്‍ദേശങ്ങള്‍ ?
പല റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകളും റദ്ദായി പോകുന്നത് പ്രധാനമായും ഡോക്യുമെന്റുകളുടെ കാര്യം വരുമ്പോഴാണ്. ആധാരങ്ങള്‍ക്ക് ലോക്കല്‍ ലാഗ്വേജും ഇംഗ്ലീഷും ഉള്‍പ്പെടുത്തി ഇന്ത്യ ഒട്ടാകെ ഒരു സ്റ്റാന്‍ഡേര്‍ഡ് ഫോര്‍മാറ്റ് കൊണ്ടുവരണം. ലോണ്‍ അപ്പ്രൂവലിന് വേണ്ട ഡോക്യുമെന്റുകള്‍ എല്ലാ ബാങ്കുകള്‍ക്കും ഒരുപോലെ ആക്കണം.

നാഷണല്‍ ബാങ്കുകള്‍ പലതും ഇപ്പോഴും മുന്നാധാരങ്ങളുടെ ഒറിജിനല്‍ ചോദിക്കാറുണ്ട്. അത് പലപ്പോഴും നല്‍കുവാന്‍ സാധിക്കാറില്ല. ഉദാഹരണത്തിന് ഒരു ഏക്കര്‍ വസ്തു പ്ലോട്ടുകളായി തിരിച്ചു വിളിക്കുമ്പോള്‍ ആ വസ്തുവിന്റെ തീറാധാരം അവസാനം പ്ലോട്ട് വാങ്ങുന്ന ആള്‍ക്ക് ആയിരിക്കും നല്‍കുക… ബാക്കി പ്ലോട്ട് വാങ്ങിയവര്‍ പിന്നീട് അവരുടെ വസ്തു വില്‍ക്കുവാന്‍ ശ്രമിക്കുമ്പോള്‍ മുന്നാധാരം ചോദിച്ചാല്‍ അവസാനം പ്ലോട്ട് വാങ്ങിയ ആളുടെ അടുത്ത് ചെല്ലേണ്ടി വരും.. അയാള്‍ അത് നല്‍കാന്‍ തയ്യാറായില്ലെങ്കില്‍ കച്ചവടം നടക്കാതെ വരും.

പ്രോപ്പര്‍ട്ടി ഇടപാടില്‍ ആവശ്യമായ സര്‍ക്കാരില്‍ നിന്നും ലഭിക്കേണ്ട ഡോക്യുമെന്റുകള്‍ ഓണ്‍ലൈനില്‍ വേഗത്തില്‍ ലഭ്യമാക്കാന്‍ സാധിക്കണം. ഭൂമി തരം മാറ്റം പോലുള്ള സര്‍ക്കാരിന് നല്ല വരുമാനം ലഭിക്കാവുന്ന നടപടികള്‍ക്കായി ഏറ്റവും കുറഞ്ഞത് ഒരു വര്‍ഷമെടുക്കാറുണ്ട്. ഭൂമി തരം മാറ്റത്തിനു വേണ്ടി പ്രത്യേകമായി ഒരു ഡിപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റ് തന്നെ സര്‍ക്കാര്‍ രൂപീകരിക്കണം… പ്രോപ്പര്‍ട്ടി ഡീഡുകളില്‍ വന്ന തെറ്റുകള്‍ പിന്നീട് കണ്ടെത്തിയാല്‍ അവ പെട്ടെന്ന് പരിഹരിക്കുവാനുഉള്ള അധികാരം വില്ലേജ് ഓഫീസര്‍മാര്‍ക്ക് നല്‍കണം.

ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി ഡീല്‍ നടന്നാല്‍ ആധാരത്തില്‍ കാണിക്കുന്ന തുകയുടെ 10 ശതമാനമാണ് സര്‍ക്കാരിന് ലഭിക്കുക. ഇത്രയും വരുമാനം ലഭിക്കുന്ന ഈ മേഖലക്കു വേണ്ടി പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന വില്ലേജ് ഓഫീസ് പോലുള്ള തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളുടെ അവസ്ഥ ശോചനീയമാണ്. അവ ഒക്കെ മെച്ചപ്പെടുത്തേണ്ട സമയം അതിക്രമിച്ചിരിക്കുന്നു. ലോകം ഇത്രയും പുരോഗമിച്ചിട്ടും നമ്മുടെ സര്‍ക്കാര്‍ ഓഫീസുകള്‍ പൂര്‍ണമായും ‘ഡിജിറ്റലൈസേഷന്‍’ ചെയ്തിട്ടില്ല. എഴുത്തുകുത്തുകള്‍ നിലനില്ക്കുന്നതിനാല്‍ പലതിനും കാലതാമസം എടുക്കാറുണ്ട്.. അത് മറ്റേണ്ടത് അനിവാര്യമാണ്.

ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ എന്തൊക്കെ ഡോക്യുമെന്റുകളാണ് തയ്യാറാക്കേണ്ടത് ?
1) തീറാധാരത്തിന്റെ കോപ്പി
2) മുന്നാധാരങ്ങളുടെ കോപ്പി
3) ഏറ്റവും പുതിയ ലാന്‍ഡ് ടാക്‌സ് കോപ്പി
4) ബില്‍ഡിംഗ് ഉണ്ടെങ്കില്‍ ഏറ്റവും പുതിയ ബില്‍ഡിംഗ് ടാക്‌സ് കോപ്പി
5) 30 years encumbrance certificate (ബാധ്യത സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ്)
6) Possession and Non attachment certificate (കൈവശവകാശ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് )
മുകളില്‍ പ്രസ്താവിച്ച (Item 5 & 6) സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റുകള്‍ Akshaya / CSc Centreകളില്‍ നിന്നും ലഭ്യമാണ്. ഇതിനായി ലേറ്റസ്റ്റ് ലാന്‍ഡ് ടാക്‌സ് ഉം തീറാധാരത്തിന്റെ കോപ്പിയും നല്‍കേണ്ടതാണ്.
7) Location Sketch
8) ROR Certificate
മുകളില്‍ പ്രസ്താവിച്ച (Item 7 & 8) സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റുകള്‍ കിട്ടുവാന്‍ വില്ലേജ് ഓഫീസില്‍ ലേറ്റസ്റ്റ് ലാന്‍ഡ് ടാക്‌സ്, തീറാധാരത്തിന്റെ കോപ്പി, അപ്ലിക്കേഷന്‍ ഇവ നല്‍കണം.
9) ബില്‍ഡിംഗ് ഉള്ള പ്രോപ്പര്‍ട്ടി ആണെങ്കില്‍ ഒരു സര്‍ട്ടിഫൈഡ് സിവില്‍ എഞ്ചിനീയറിനെ കൊണ്ട് വാലുവേഷന്‍ ചെയ്തു അതിന്റെ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് വാങ്ങണം.
10) ഒരു സര്‍ട്ടിഫൈഡ് സര്‍വ്വേയറിനെ കൊണ്ട് കോണ്‍ടൂര്‍ സര്‍വ്വേ ചെയ്തു സ്‌കെച്ച് എടുപ്പിക്കുന്നത് എപ്പോഴും നല്ലതാണ്.. വസ്തുവിന്റെ അളവ് അറിയാനും പിന്നീട് വീട് പണിയുമ്പോള്‍ ആര്‍ക്കിടെക്റ്റിന് സൈറ്റ് സന്ദര്‍ശിക്കാതെ പ്ലാന്‍ വരക്കുവാനും ഇത് ഉപകരിക്കും.

For Consultation, Call : 9037712506